Le promoteur immobilier est le référent légal et moral pour la réalisation de la construction. Il s’occupe de suivre et coordonner chaque étape de la construction. Il doit parvenir à rendre la construction la plus rentable possible. Le promoteur immobilier est polyvalent, entre gestion, planification et négociation, c’est un véritable homme de terrain qui accompagne la construction de A à Z.
Pour avoir une idée plus précise du métier, ses missions, ses obstacles, ses qualités, MaPetiteAgence.com a interviewé M. Philippe Bouget, promoteur immobilier chez Cogim.
En quoi consiste le métier de promoteur immobilier ?
Ma vision du promoteur immobilier : il est celui qui accompagne les différentes municipalités dans le développement de la ville de manière durable en construisant de l’habitat de qualité et conforme aux attentes des utilisateurs.
Par quelles étapes doit passer le promoteur pour accomplir à bien sa mission ?
Le promoteur acquiert, détermine et gère le budget ; Il a pour mission de trouver le terrain, puis de déposer le permis de construire. Il est en relation avec les architectes pour réaliser les plans du projet. Il assure aussi la promotion, la location et la vente.
Chronologiquement, les différentes étapes sont :
1) Il doit identifier un terrain constructif
2) Vérifier avec les services municipaux que le projet est conforme et que celui-ci correspond aux différents PLU (Plan Local d’Urbanisme)
3) Rencontrer un architecte et faire une faisabilité avec une typologie des différents appartements.
4) Déposer un permis de construire et attendre le résultat de ce dépôt de permis
5) Lancer la commercialisation du programme
6) Lancer les travaux, et respecter le coût de la construction
7) Durant la construction, veiller à ce qu’elle respecte les délais et le niveau de qualité pour que livraison se passe correctement.
8) Retourner vers les instances locales et confirmer que le projet correspond aux attentes initialement convenues.
Quelle formation faut-il faire pour devenir promoteur immobilier?
Idéalement, il faut disposer de connaissances techniques, en passant notamment par une école du bâtiment, ou une école supérieure du bâtiment public, ou encore des instituts spécialisés tels que l’ICH à Montpellier (Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la Construction et à l’Habitat).
Néanmoins, concernant ce métier le plus important est de savoir s’entourer, des bonnes personnes, disposant de connaissances techniques et des qualités de gestionnaire.
On peut également faire école de commerce, à condition d’avoir déjà une passion pour l’immobilier.
Quelles sont les principales qualités du promoteur immobilier ?
Avant tout un bon promoteur doit être un bon gestionnaire. Le métier de promoteur immobilier passe avant tout par la gestion (parvenir à gérer la construction dans son intégralité, gestion des risques, etc.). En second lieu, je dirais qu’il doit être très rigoureux, il doit parvenir à faire respecter les délais de livraison.
En outre, en plus d’être créatif (il ne cesse de créer des projets, et doit être imaginatif pour toujours proposer de la nouveauté), et passionné, il doit savoir rester patient, car il s’occupe d’opérations qui prennent du temps et s’inscrivent dans un processus long.
Quelle est LA mission clé d’un promoteur?
Il ne doit pas perdre de vue un objectif fondamental qui est de construire la ville pour donner l’opportunité à un maximum de personnes de devenir propriétaire ; Ainsi, il accompagne une municipalité dans son développement.
Pouvez-vous nous expliquer comment fonctionne l’acquisition de financements pour la réalisation d’un projet ?
Un promoteur particulier aura des fonds propres. Lorsqu’il voit un terrain, il le réserve avec ses fonds propres et doit obtenir une obligation d’une précom ; c’est cette obligation que va lui demander le banquier pour financer l’intégralité du projet, avec des taux qui varient en fonction du promoteur.
La vente avant même d’avoir livré le logement est également une source de financement.
Quelles sont les contraintes/difficultés du métier ?
Il y a dans ce métier un niveau de risque très élevé. Il s’agit d’un métier dangereux, qui peut entrainer beaucoup de problèmes moraux et financiers. A tout moment on peut rencontrer divers obstacles comme les attaques des tiers, un immeuble qui s’écroule. On peut tout perdre si un projet est mal monté, en effet même si on a bien fait fonctionner 5 projets, mais que nous avons 1 ou 2 projets mal montés, construits et qui échouent, cela nous fait tout perdre dans sa totalité, et les dégâts sont grands (cela va toucher l’ensemble des acteurs se trouvant de près ou de loin au sein du projet). Il est effectivement nécessaire d’être bien entouré.
Comment parvenez-vous à gérer les imprévus ? Concernant par exemple les délais de livraison ? Ou si jamais vous dépassez le budget initialement prévu ?
Voilà pourquoi il faut absolument établir une gestion et un suivi des problématiques au quotidien. Le promoteur immobilier est un homme de terrain, il doit donc assurer bon suivi, et bien coordonner les équipes. Aussi,lorsqu’une problématique apparait, il faut la traiter de suite, car peut avoir une incidence énorme et conséquente sur l’ensemble de l’opération. Il faut apprendre à anticiper.
Pour ma part, la marque de fabrique de Cogim c’est : ne rien cacher. Cela permet de situer les choses. Problèmes, dangers, difficultés, il ne faut pas le cacher. Au contraire il faut faire émerger cela, afin d’en discuter et de trouver en commun une solution.
On dit souvent du promoteur qu’il est un chef d’orchestre, êtes-vous d’accord avec cette proposition ? Si oui, pourquoi ?
Je dirais que le promoteur est davantage un maitre d’ouvrage. Au cœur de l’opération il manage toutes les équipes, doit prendre la responsabilité des risques. Ainsi il se trouve au sein d’un ensemble qu’il doit parvenir à organiser, il dispose pour cela de divers outils qu’il pourra utiliser pour faire fonctionner le tout.
Cependant, bien qu’étant « chef d’orchestre » de son opération, il ne l’est pas partout. Par moments, il doit s’adapter et suivre les règles (c’est le cas pour les démarches administratives notamment). En bref, c’est un patron qui doit tout faire concorder et faire en sorte que tout marche ensemble car si ne serait-ce qu’un seul élément n’est pas géré correctement, la totalité du projet échoue.
Quelles sont les perspectives d’évolution du promoteur immobilier
Pour un promoteur régional : sa perspective d’évolution est d’être reconnu dans sa ville et instaurer un climat de confiance ; en effet au sein d’un groupe régional l’important est d’évoluer dans son milieu naturel. Pour un promoteur national, l’important est de promouvoir le plus possible la marque dans laquelle il évolue, il doit la faire perdurer.
Aussi, l’expérience acquise et de solides connaissances en droit de gestion peut donner la possibilité de s’installer à son propre compte.
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