Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est compliqué, mais l’exercice est indispensable pour savoir si l’on a fait une bonne affaire ou non. Attention, il ne s’agit pas d’une simple soustraction entre les capitaux engagés et les loyers !

Qu’inclure dans le calcul de la rentabilité locative ?

Il est à rappeler qu’un investissement locatif doit s’analyser en examinant les successions de sorties et d’entrées de capitaux. Pour chacune des années de la durée de l’opération, il faut calculer le solde entre ces encaissements et de ces décaissements. Il faut également procéder à l’actualisation de ces soldes annuels de mouvements et prendre en compte l’effet de levier du crédit immobilier.

Les loyers, toutes les charges, les réductions d’impôts des premières années où l’amortissement est le plus important et le remboursement du prêt sont à inclure dans le calcul. C’est uniquement cette estimation des mouvements annuels de trésorerie qui permet d’avoir une idée de la rentabilité de l’investissement.

Déterminer le coût réel du logement, de la rentabilité brute et de la rentabilité nette de charges

La première étape du calcul de la rentabilité d’un investissement locatif consiste à déterminer le coût réel (en euros) de l’achat du logement. Cela consiste à additionner le prix d’achat, les frais d’agence, les travaux et les frais de notaire qui représentent 7% du prix.

Pour obtenir la rentabilité brute (en %), la deuxième étape du calcul, il faut diviser le loyer annuel hors charges par l’investissement initial. Et pour calculer la rentabilité nette de charges (en %), la troisième étape, il faut d’abord additionner coûts des travaux de copropriété, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, le petit entretien, les assurances impayées et les frais de gestion. Il faut ensuite diviser le loyer annuel net de charges par le loyer annuel brut de charges.

Déterminer la rentabilité nette de prélèvements sociaux et la rentabilité nette d’impôt sur le revenu

La base soumise aux prélèvements sociaux est constituée des loyers nets de charges et d’intérêts. Le taux de prélèvement social est de 17,2%, et pour un contribuable taxé à 30% en raison de la déductibilité de 6,8% l’année suivante, ce taux est de 15,16%. Le calcul de la rentabilité nette de prélèvements sociaux (en %), qui est la quatrième étape du calcul, s’obtient par le rapport entre les loyers nets de charges et de prélèvement sociaux et l’investissement initial.

Pour l’impôt sur le revenu, la base imposable est la somme des loyers nets de charges et d’intérêts. Le montant de l’impôt s’obtient par la multiplication des loyers nets de charges et d’intérêt avec le taux marginal d’imposition qui est d’environ 30%. La rentabilité nette après impôts (en %), la cinquième étape, s’obtient par le rapport entre les revenus nets d’impôts et l’investissement initial.

La rentabilité corrigée après la vente

Le calcul de la rentabilité corrigée après la vente en cas de plus-value ou de moins-value constitue la 6e étape du calcul. La rentabilité corrigée est la somme entre la rentabilité nette après impôt sur le revenu et la rentabilité additionnelle due à la plus-value. Il est à noter qu’il est possible de calculer le rendement d’un investissement locatif en comparant le loyer annuel au prix actuel du bien au lieu du prix d’achat.