L’immobilier constitue un domaine important des activités notariales :

Le notaire intervient dans l’ensemble du domaine juridique et fiscal et notamment dans la sphère immobilière ; il a donc une vision globale du droit, ce qui le rend compétent pour conseiller ses clients et leur apporter ainsi une sécurité juridique.

A quel moment le notaire intervient-il lors d’une vente immobilière ?

L’intervention d’un notaire est utile en amont de la décision de mise en vente d’un bien immobilier pour aider à déterminer le prix du bien dont la vente est envisagée, calculer le montant de l’impôt de plus value éventuellement dû, faire un audit des éventuelles interventions de tiers et des éléments du diagnostic technique immobilier qui seraient nécessaires, aider à commercialiser le bien immobilier dont la vente est envisagée.

Par suite, l’intervention d’un notaire est fortement recommandée pour l’établissement de tout avant-contrat relatif à une vente immobilière car elle apporte aux parties la sécurité d’un professionnel hautement qualifié.

Enfin l’intervention d’un notaire est obligatoire au stade de l’acte définitif car seul le notaire a le pouvoir de conférer l’authenticité nécessaire à la publication au fichier immobilier des ventes immobilières.

Pourquoi le notaire est obligatoire lors d’une vente immobilière ?

En général, c’est le Code civil qui a imposé le recours à l’authenticité pour certains actes (acte dressé et reçu par une personne dotée d’une autorité publique) en raison de leur gravité, notamment en droit de la famille, c’est-à-dire que ces actes ne peuvent être reçus en la forme sous seing privé (par exemple, les donations, les contrats de mariage).

On trouve d’autres cas de recours nécessaire à l’acte notarié dans le Code de la construction et de l’habitation (L 261-11) ou dans le Code de commerce (L 321-2).

En matière immobilière, l’exigence de l’authenticité relève des règles de fonctionnement de la publicité foncière (C. civ art 710-1), son objectif étant de protéger le propriétaire ou le bénéficiaire et d’informer les tiers.

Sans cette formalité de publicité foncière, qui est réalisée auprès du fichier immobilier tenu par les services de la publicité foncière, la sécurité juridique de l’acquéreur serait particulièrement mise à mal.Aujourd’hui la publicité foncière assure la garantie apportée à la propriété foncière mais également et par exemple, à la garantie hypothécaire ou au droit d’exploiter du fermier pour des baux de plus de douze ans.

C’est également l’acte authentique constatant une servitude régulièrement publiée qui assurera dans le temps la garantie incontestable de sa pérennité.

Aujourd’hui, fort de son avance technologique et en partenariat avec les services de l’Etat, le notariat est à même de proposer une dématérialisation complète de la publicité foncière pour la plupart des actes relevant de l’immobilier.

A quoi correspondent les frais de notaire ?

Les frais que l’on verse à un notaire sont ceux qui couvrent la rémunération de son travail et les différents impôts et taxe exigibles à l’occasion de l’opération que vous réalisez.

En matière d’acquisition immobilière, ces frais sont en principe à la charge de l’acquéreur et doivent être réglés par virement préalablement au rendez-vous de signature. Une provision sur ces frais doit être demandée par le notaire à l’ouverture du dossier.

La rémunération du notaire (les émoluments) est identique sur tout le territoire, quel que soit le notaire, et même si deux notaires interviennent ensemble sur un même dossier. Elle est fixée par la Loi et assure l’égalité de tous devant le service public que rendent les notaires. Elle est transparente, prévisible, vérifiable.

Quant aux impôts et taxes, ceux-ci sont déterminés par l’application des différents textes applicables aux différentes opérations envisagées : c’est aussi le rôle du notaire de les déterminer, les expliquer, les recouvrir et les reverser à leur destinataire.

Lors d’une acquisition, le notaire établira un devis aussi précis que possible. Vous pouvez vous-même effectuer une simulation depuis www.notaires.fr

Les frais de notaire

Les frais versés au notaire se décomposent en trois postes qui comprennent :

  1. Les droits et taxes dus au trésor
  2. Les débours
  3. La rémunération du notaire

Les droits et taxes dus au trésor sont les sommes que le notaire doit percevoir et reverser à l’Etat pour le compte de son client. Elles sont taxées en fonction de la nature de l’acte.

Les débours sont les sommes dues à des tiers et payées par le notaire pour le compte des clients, nécessaires à l’établissement d’un acte.

La rémunération du notaire est réglementée et fait l’objet d’un tarif fixé par le décret du 8 mars 1978 obligatoire et applicable sur l’ensemble du territoire.

Le détail du tarif

Ce tarif prévoit deux types de rémunération du notaire :

–        Les émoluments proportionnels sont perçus sur le capital énoncé dans l’acte augmenté de la valeur de ses charges, ou sur l’évaluation retenue pour la liquidation des droits et taxes si elle est supérieure ou à défaut sur la valeur déclarée dans l’acte. Sur cette base est appliqué un taux qui est dégressif et affecté d’un coefficient en fonction de la nature de l’acte.

–        Les émoluments fixes rémunèrent les actes ne donnant pas lieu à l’attribution d’un émolument proportionnel car ils n’expriment pas de capital ou sont considérés comme simples. Ils se calculent en fonction d’unité de valeur (UV). Cet émolument est fixé par décret et varie selon le type d’acte.

Qui paye

Généralement les frais de notaires sont à la charge de la partie à qui profite la convention, sauf disposition particulière prévue dans l’acte entre les parties.

Quand

Le décret du 8 mars 1978 prévoit « avant de procéder à la signature des actes dont ils sont chargés, les notaires doivent réclamer la consignation d’une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés et émoluments ».

Donc cette consignation est à réclamer avant ou lors de la signature des actes par les parties.

Quels principaux changements ont été opérés cette année à ce sujet ?

Depuis le 1er mars 2014, 66 des 101 départements français ont porté à 4,5% leur part de droits de mutation.

Les caisses des départements doivent être ainsi renflouées pendant une période de 2 ans.

Le taux maximal était de 3,8% précédemment.

Ce qui génère une augmentation indirecte des « frais de notaires » qui incluent, notamment, la fiscalité impactée par cette augmentation et les émoluments du notaire de l’ordre de 1%.

Actuellement l’Autorité de la concurrence s’est auto-saisie pour étudier le tarif de la profession qui est fixé par le Garde des sceaux.

La volonté politique actuelle serait de faire modifier le tarif pour le baisser ou à tout le moins le rendre plus transparent.

Il y a lieu de rappeler qu’il est établi de telle manière que la majorité des actes sont facturés à un prix inférieur à leur coût de fabrication pour permettre à la majorité des citoyens d’accéder au service public notarial.

Le tarif n’a pas pour but de protéger les notaires mais de protéger les clients afin que tous les actes puissent être établis. Le coût réel de la tarification n’a aucun rapport avec le coût de production. 70% des actes se font à perte, ainsi qu’il ressort du premier rapport annuel de la profession.

Le tarif rémunère l’ensemble des prestations du notaire.

Quelles sont les activités d’un notaire autres que l’immobilier ?

Les actes relatifs au droit immobilier représentent une part importante de l’activité notariale.

Le notaire traite également de tous les actes relatifs au droit de la famille : contrat de mariage, donation entre époux, donation, testament, succession.

Un domaine moins connu de son activité est le droit de l’entreprise et des sociétés. Grâce à sa vision globale du patrimoine du chef d’entreprise, le notaire peut proposer les solutions juridiques et fiscales les plus adaptées.

Le notaire intervient également en matière de droit rural. De part son implantation sur l’ensemble du territoire, il est le principal acteur juridique du monde rural.